2.2.1 城市規(guī)劃因子選擇 描述城市規(guī)劃對(duì)土地質(zhì)量產(chǎn)生的影響是一項(xiàng)涉及時(shí)空變化的復(fù)雜系統(tǒng)工程，對(duì)城市規(guī)劃因子的選擇重點(diǎn)應(yīng)強(qiáng)調(diào)規(guī)劃影響顯著性和區(qū)域指標(biāo)差異性，規(guī)劃因子選取過(guò)少將難以客觀反映對(duì)土地質(zhì)量的影響，選取過(guò)多將加大評(píng)價(jià)系統(tǒng)的復(fù)雜性和工作量。因此從武漢市實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看較為可行的方法是：綜合分析各層面和類別的城市規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)和控制要求，通過(guò)建立地價(jià)模型將城市規(guī)劃對(duì)地價(jià)的影響以地價(jià)潛力的形式進(jìn)行量化表達(dá)，并作為城市規(guī)劃因子參與系統(tǒng)評(píng)價(jià)。

2.2.2 城市規(guī)劃因子權(quán)重 確定城市規(guī)劃因子權(quán)重時(shí)，可在采用特爾斐法第一輪專家打分時(shí)，暫按《規(guī)程》中的因子權(quán)重范圍要求將常規(guī)必選和備選因子總分設(shè)定為100分，而將城市規(guī)劃因子的分值單列，各因子權(quán)重分值以專家打分結(jié)果標(biāo)準(zhǔn)化后的結(jié)果為準(zhǔn)。通過(guò)不設(shè)權(quán)重分值范圍限制的第一輪專家打分結(jié)果即可大致獲取專家對(duì)城市規(guī)劃因子影響度的判斷趨勢(shì)，在后續(xù)的第二輪、第三輪的因子權(quán)重打分表中即可相應(yīng)設(shè)計(jì)出包括規(guī)劃因子在內(nèi)的所有因子權(quán)重分值范圍，使各因子權(quán)重分值方差符合有關(guān)統(tǒng)計(jì)學(xué)要求。

3 實(shí)證研究

3.1 研究區(qū)概況

武漢市于2010年啟動(dòng)了新一輪土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)成果更新修訂，對(duì)考慮城市規(guī)劃因素開(kāi)展土地定級(jí)進(jìn)行了嘗試，本文以最具代表性的市區(qū)商業(yè)用地土地定級(jí)為實(shí)證案例。本文所指的武漢市市區(qū)指市轄的江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)、武昌區(qū)、青山區(qū)、洪山區(qū)7個(gè)中心城區(qū)，以及東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)兩個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，總用地面積1086.67 km2。

3.2 地價(jià)潛力模型構(gòu)建

（2011—2015）（以下簡(jiǎn)稱）3.2.1 建模思路 鑒于《武漢市近期建設(shè)規(guī)劃》《近期規(guī)劃》提出了新一輪城市總體規(guī)劃

指導(dǎo)下的城市建設(shè)目標(biāo)和空間發(fā)展框架，從公共服務(wù)、和諧住區(qū)、制造產(chǎn)業(yè)、交通暢達(dá)、生態(tài)城市、名城保護(hù)、設(shè)施提升、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌8個(gè)方面提出了近期行動(dòng)計(jì)劃，同時(shí)明確了50個(gè)武漢市近期重大建設(shè)項(xiàng)目及建設(shè)項(xiàng)目庫(kù)，可全面反映武漢市近期土地質(zhì)量的預(yù)期變化，因此選擇近期規(guī)劃作為規(guī)劃因子選擇的上位依據(jù)。為使模型具有更好的延續(xù)性和擴(kuò)展性，同時(shí)也為下一步城鄉(xiāng)統(tǒng)籌思路下的遠(yuǎn)城區(qū)與中心城區(qū)地價(jià)一體化協(xié)調(diào)匹配奠定基礎(chǔ)，本文將模型建立范圍擴(kuò)展到城市建設(shè)區(qū)外圍高速公路附近鄉(xiāng)、鎮(zhèn)行政邊界為基本界線的武漢都市發(fā)展區(qū)，總面積3261 km2。

（圖2）本文采用多因素綜合評(píng)價(jià)法建立武漢市近期地價(jià)潛力模型。本模型認(rèn)為城市土地價(jià)值包括現(xiàn)實(shí)價(jià)值

和潛在價(jià)值，城市規(guī)劃影響的是潛在價(jià)值，也即模型測(cè)算結(jié)果。基于《規(guī)程》提出的土地定級(jí)方法，劃分評(píng)價(jià)單元，將土地質(zhì)量以評(píng)價(jià)單元總作用分值的形式予以量化，分別測(cè)算各評(píng)價(jià)單元規(guī)劃實(shí)施后的總作用分值與現(xiàn)狀條件

圖2 地價(jià)潛力模型構(gòu)建思路

Fig.2

The approach of potential land price modeling

陳韋等：兼顧城市規(guī)劃因素的城鎮(zhèn)土地定級(jí)技術(shù)路線探討——以武漢市商業(yè)用地定級(jí)為例83

下的總作用分值，兩者的差值即揭示了城市規(guī)劃影響下的地價(jià)潛力，映射了城市規(guī)劃對(duì)土地價(jià)值的潛在作用影響。3.2.2 評(píng)價(jià)指標(biāo)及權(quán)重 首先基于近5年武漢市有形土地市場(chǎng)價(jià)格空間分布特征趨勢(shì)，結(jié)合規(guī)劃資料的詳盡程度，確定商業(yè)中心輻射度、交通易達(dá)度、設(shè)施完善度和環(huán)境宜人度4項(xiàng)評(píng)價(jià)因素，并細(xì)化為商業(yè)中心區(qū)、道路通（表1）達(dá)度、公交便利度、軌道交通、對(duì)外交通便利度、基礎(chǔ)設(shè)施配套及景觀環(huán)境7個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)。

表1 地價(jià)潛力評(píng)價(jià)指標(biāo)一覽表

Tab.1 The indicators of potential land price evaluation

評(píng)價(jià)指標(biāo)中心輻射度

評(píng)價(jià)因素商業(yè)中心區(qū)

評(píng)價(jià)因子

城市中心城市副中心組團(tuán)中心

交通易達(dá)度

道路通達(dá)度

快速路主干路次干路

公交便利度軌道交通對(duì)外交通便利度

設(shè)施完善度環(huán)境宜人度

基礎(chǔ)設(shè)施配套景觀環(huán)境

公交樞紐軌道站點(diǎn)客運(yùn)站

給水、排水、供電、郵政通信、環(huán)衛(wèi)江湖山市級(jí)公園區(qū)級(jí)公園

長(zhǎng)江漢江東湖、沙湖等九峰山等都市發(fā)展區(qū)內(nèi)公園都市發(fā)展區(qū)內(nèi)公園

2000100010001000800500

評(píng)價(jià)對(duì)象濱江商務(wù)區(qū)魯巷、四新、楊春湖后湖、南湖等解放大道等京漢大道等勝利街等

武漢關(guān)公交樞紐等江漢路站等新華路、楊春湖站等都市發(fā)展區(qū)內(nèi)設(shè)施

作用半徑（m）300001000030001200100070080010005000—

將土地市場(chǎng)成交樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行修正后，首先確定單項(xiàng)因子最高功能分，同時(shí)考慮因子的等級(jí)和規(guī)模確定各級(jí)別因子的作用半徑和功能分；其次按距離衰減確定各因子現(xiàn)狀作用分；再建立樣點(diǎn)修正地價(jià)與各因子現(xiàn)狀作（表2）用分值之間的多元回歸方程，求出各因子權(quán)重及合成權(quán)重。

表2 地價(jià)潛力評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重表

Tab.2 The indicators weights of potential land price evaluation

評(píng)價(jià)因素

名稱商 業(yè)中心輻射度 交通易達(dá)度

權(quán)重0.430.27

名稱商業(yè)中心區(qū)道路通達(dá)公交便利軌道交通對(duì)外交通便利

設(shè)施完善度環(huán)境宜人度

0.230.07

基礎(chǔ)設(shè)施景觀環(huán)境

評(píng)價(jià)指標(biāo)　權(quán)重1.000.320.320.340.021.001.00

合成權(quán)重0.43000.08640.08640.09180.00540.23000.0700

3.2.3 模型計(jì)算 首先對(duì)評(píng)價(jià)區(qū)域劃分出250 m×250 m的評(píng)價(jià)單元，根據(jù)前述評(píng)價(jià)指標(biāo)體系和指標(biāo)權(quán)重，分別

84 中國(guó)土地科學(xué) 2015年1月 第1期

求取各評(píng)價(jià)單元現(xiàn)狀和規(guī)劃實(shí)施后兩個(gè)時(shí)點(diǎn)下的總作用分值，并利用現(xiàn)狀及規(guī)劃用地性質(zhì)圖、規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)地區(qū)布局圖分別對(duì)現(xiàn)狀和規(guī)劃總作用分值計(jì)算結(jié)果進(jìn)行局部邊界修正，將修正分值結(jié)果求取差值即為規(guī)劃因素（圖3，影響的商業(yè)用地潛在總作用分值封三）。根據(jù)潛在總作用分值頻率統(tǒng)計(jì)結(jié)果共劃分出城市規(guī)劃因素影響（圖4，下的商業(yè)地價(jià)潛力，分為9個(gè)級(jí)別封三）。3.3 考慮規(guī)劃因素的土地定級(jí)

武漢市商業(yè)用地地價(jià)潛力模型評(píng)價(jià)結(jié)果表明，未來(lái)3—5年，預(yù)期商業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)較大的區(qū)域主要集中在近期規(guī)劃確定的各類商業(yè)中心區(qū)，這些區(qū)域也是交通軌道、快速路建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域。潛力分級(jí)結(jié)果綜合了近期規(guī)劃對(duì)城市土地價(jià)值的影響，將其提煉為規(guī)劃地價(jià)潛力因子，作為一項(xiàng)土地定級(jí)的面狀因素參與多因素綜合評(píng)價(jià)。

將規(guī)劃地價(jià)潛力因子納入土地定級(jí)因素因子體系，采用特爾斐法進(jìn)行3輪權(quán)重打分，其中第一輪打分結(jié)果（表3）須進(jìn)行因子權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)化處理，最終確定武漢市商業(yè)用地定級(jí)因素因子體系及權(quán)重結(jié)果。根據(jù)《規(guī)程》提出的城鎮(zhèn)土地定級(jí)程序，采用多因素綜合評(píng)價(jià)法，最終劃定商業(yè)用地分為9個(gè)級(jí)別。

表3 武漢市商業(yè)用地定級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系及權(quán)重表

Tab.3 The indicators and weights of commercial land classi? cation of Wuhan

一級(jí)指標(biāo)繁華程度交通條件

權(quán)重0.3988 0.1888

二級(jí)指標(biāo)商服繁華度道路通達(dá)度公交便捷度對(duì)外交通便利度

權(quán)重0.3988 0.0587 0.0639 0.0662

三級(jí)指標(biāo)商服中心商服網(wǎng)點(diǎn)密度道路通達(dá)度公交便捷度火車(chē)站長(zhǎng)途汽車(chē)站港口

基本設(shè)施狀況

0.1387

基礎(chǔ)設(shè)施完善度

0.0708

供電供水排水

公用設(shè)施完備度

0.0679

中學(xué)小學(xué)大學(xué)金融網(wǎng)點(diǎn)超級(jí)市場(chǎng)

人口狀況城市規(guī)劃

0.1207 0.1530

人口密度城市規(guī)劃影響度

0.1207 0.1530

客流人口密度居住人口密度規(guī)劃地價(jià)潛力

權(quán)重0.2424 0.1564 0.0587 0.0639 0.0224 0.0192 0.0246 0.0263 0.0254 0.0191 0.0088 0.0081 0.0104 0.0225 0.0181 0.0651 0.0556 0.1530

3.4 土地定級(jí)結(jié)果驗(yàn)證

武漢市本輪土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果于2011年8月由市政府公布實(shí)施。為驗(yàn)證本文提出的土地定級(jí)技術(shù)路線科學(xué)性，參考近兩年武漢市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果，對(duì)考慮城市規(guī)劃因素以后土地級(jí)別有所調(diào)整的近期城（表4）市重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域進(jìn)行了檢驗(yàn)。結(jié)果表明，受規(guī)劃利好及城市建設(shè)投入影響，這些重點(diǎn)發(fā)展區(qū)近兩年地價(jià)水平出現(xiàn)了相對(duì)顯著的提升，經(jīng)過(guò)期日修正后的基準(zhǔn)地價(jià)水平與地價(jià)監(jiān)測(cè)結(jié)果比較接近，可見(jiàn)該技術(shù)路線因考慮了城市規(guī)劃因素，對(duì)地價(jià)的適度超前預(yù)判具有合理性與科學(xué)性。

陳韋等：兼顧城市規(guī)劃因素的城鎮(zhèn)土地定級(jí)技術(shù)路線探討——以武漢市商業(yè)用地定級(jí)為例

表4 武漢市商業(yè)用地定級(jí)成果驗(yàn)證表

85

Tab.4 The veri? cation of commercial land grading result of Wuhan

片區(qū)漢陽(yáng)四新片區(qū)（國(guó)博）武昌沙湖片②武昌楊春湖片（武漢站）武昌濱江商務(wù)區(qū)

傳統(tǒng)定級(jí)確定的土地級(jí)別

ⅧⅤⅧⅣ

考慮規(guī)劃因素確定的土地級(jí)別

ⅦⅣⅥⅢ

（元/m）基準(zhǔn)地價(jià)①

201033637232435310142

201135917459450610387

201236837648462010651

地價(jià)監(jiān)測(cè)結(jié)果（元/m）201034928431440910518

201136758766450010923

201237998976456911294

注：①本輪土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新時(shí)點(diǎn)為2010年12月31日；②武昌沙湖片地價(jià)監(jiān)測(cè)區(qū)段含部分Ⅲ級(jí)商業(yè)用地。

4 結(jié)語(yǔ)

本文在現(xiàn)有國(guó)家行業(yè)規(guī)程總體技術(shù)框架下，提出了一種兼顧城市規(guī)劃影響的城鎮(zhèn)土地定級(jí)技術(shù)途徑。通過(guò)建立地價(jià)潛力模型揭示城市規(guī)劃對(duì)地價(jià)的綜合影響，基于模型測(cè)算結(jié)果提煉城市規(guī)劃因素因子，納入城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素因子體系后參與多因素綜合評(píng)價(jià)確定土地級(jí)別，并以武漢市為例進(jìn)行了實(shí)證研究。從武漢市實(shí)踐來(lái)看，將城市規(guī)劃的影響力作用于城鎮(zhèn)土地定級(jí)，適當(dāng)考慮城市規(guī)劃帶來(lái)的土地價(jià)值超前變化影響，使本輪定級(jí)成果與實(shí)際地價(jià)水平更為吻合，有利于更好地發(fā)揮地價(jià)在土地資源配置方面的杠桿調(diào)節(jié)作用。本文提出的定級(jí)技術(shù)體系具有武漢地方特點(diǎn)，其中規(guī)劃因子選擇及權(quán)重確定方式尚有不完善之處，有待在以后的工作中予以進(jìn)一步優(yōu)化。

參考文獻(xiàn)（References）：

（4）［1］ 吳次芳，許衛(wèi)紅，等.城市規(guī)劃實(shí)施過(guò)程中地價(jià)動(dòng)態(tài)評(píng)估研究［J］ .城市規(guī)劃匯刊，1994，：35 - 39.（6）［2］ 丁烈云，黃亞平，等.考慮地價(jià)因素的規(guī)劃決策方法及其實(shí)現(xiàn)技術(shù)［J］ .城市規(guī)劃，2000，：59 - 61.（1）［3］ 陳偉，桂小琴. 城市規(guī)劃對(duì)地價(jià)空間分布規(guī)律影響研究［J］ . 城市，2006，：38 - 41（4）［4］ 黃亞平，丁烈云.城市規(guī)劃對(duì)地價(jià)的作用機(jī)制研究［J］ . 城市發(fā)展研究，1998，：23 - 26.