探討房地產開發(fā)工程管理問題研究
探討房地產開發(fā)工程管理問題研究
摘要：房地產項目管理對地產開發(fā)企業(yè)來講是相當重要的，然而房地產開發(fā)管理是一個進行多方面控制管理的，項目管理的內容有很多，涉及的面也很廣泛。在此，筆者結合工作實踐，主要對房地產開發(fā)項目管理相關工作進行了淺析。
關鍵詞：房地產；開發(fā)；工程；管理
1引言
近年來，我國房地產業(yè)在市場經濟中逐漸占據了主流，隨著現代城市建設步伐不斷提升，因此房地產的工程管理工作也在不斷的優(yōu)化，使其更加完善。房地產開發(fā)經營中的工程管理連通于項目的整個開發(fā)運營周期內，其主要內容按過程的順序可分為四個管理部分（開發(fā)、規(guī)劃設計、施工、物業(yè)），然而在管理過程中常會遇到各種問題，因及時做好預防措施，降低對房地產項目管理所影響的問題。
2房地產開發(fā)管理
其指房地產開發(fā)企業(yè)在定期內完成工程項目的開發(fā)而對公司內部的人事等相關部門進行的組織及管理，也是企業(yè)為成功實現規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理的基礎。如其中的工程部門代表開發(fā)商對工程項目的建設進行管理，所進行管理主要內容是施工企業(yè)的確定與協調、進度及安全的控制、施工質量、必要的細部結構設計的變更、相關合同的管理、報建和工程物料的采購及庫存等。
3規(guī)劃管理水平
規(guī)劃管理和規(guī)劃設計兩者之間的關系相當密切，其系統(tǒng)建設的重要目標之一就是提升規(guī)劃設計及管理水平。其信息系統(tǒng)與規(guī)劃設計關系的核心是：確保規(guī)劃設計結果滿足工程項目規(guī)劃的要求，因此可通過計算機供應的各樣審查工具，提升規(guī)劃設計管理的水平。在此對其中具體工作有以下幾點：①開發(fā)商對于工程項目的規(guī)劃；②規(guī)劃管理應盡量減少對規(guī)劃設計工作習慣的改變；③提出合理的規(guī)劃設計分層編碼標準；④通過計算機進行規(guī)劃設計成果審查；⑤將規(guī)劃設計成果轉成基礎資料。如⑤；審批通過的規(guī)劃圖(如控制性詳規(guī)等)，可以成為規(guī)劃管理信息系統(tǒng)的參考資料，為審批、方案研究及后續(xù)分析等工作服務工程流程可由圖1表示。
圖1規(guī)劃管理的流程圖
4施工管理的重要性分析
房地產開發(fā)企業(yè)通常由工程管理部負責施工管理，而工程整體的項目管理和承發(fā)包模式由公司高層根據項目特點和公司實際情況來確定。通常的建設項目承發(fā)包模式有：分別發(fā)包 (平行承發(fā)包模式)、GC (施工總承包模式)、MC (施工總承包管理模式)、承包模式、項目總承包模式、CM(Construction Management)承發(fā)包模式等等。
在國內，房地產的施工建設通常采用前兩種形式來進行，可對工程的施工完全發(fā)包給一個施工單位完成，也可對不同建筑項目(如建筑結構、綠化、市政管線等)分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。隨著建筑市場不斷向專業(yè)化、精細化方向發(fā)展，對大型的工程項目、或者高檔的樓盤，房地產開發(fā)企業(yè)應該考慮采用MC模式或CM承發(fā)包模式來進行施工管理。施工總承包管理模(MC)是指業(yè)主(開發(fā)商)和某個具有豐富施工管理經驗的單位或聯合體簽訂施工總承包管理協議，負責整個項目的施工組織和管理。
一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進行分包的招標。MC模式可以加快施工進度，其費用一般按照建筑安裝費的某一比例提取。CM承包模式是由開發(fā)企業(yè)委托CM單位，以一個承包商的身份，采取快速路徑的生產組織方式，來進行施工管理，直接指揮施工活動，在一定程度上影響設計活動，一般它和開發(fā)商訂立“cos tplus”方式的合同。其特點是設計與施工充分搭接，且工程項目的保證最大費用使CM企業(yè)承擔相應風險。
對房地產開發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目標，開發(fā)企業(yè)必然在施工質量控制、進度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用，即通過施工資質驗證、招投標、現場施工檢查(包括人員資質、材料質量、施工技術及程序、機械設備等)、監(jiān)理單位的督察、工程款的有序發(fā)放等等措施，開發(fā)商能夠對工程項目建設的質量、進度及成本進行掌控。當然施工管理也包括與供貨商關系的協調。
5物業(yè)管理
房地產中的物業(yè)管理可以說是狹義的管理，是指專業(yè)組織或機構，受業(yè)主委托，按合同或契約，運用現代經營手段和修繕技術對已建物業(yè)及其業(yè)主或用戶進行管理和服務。房地產的物業(yè)管理，一般包括對房屋建筑及附屬配套設備、設施及場地以經營的方式進行管理，對房屋周圍的環(huán)境、保潔、保衛(wèi)、綠化、公用設施、養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理。
物業(yè)管理主要目的是使物業(yè)發(fā)揮最大的經濟效益和使用價值，使小區(qū)環(huán)境和生活得到更加保障舒適。在這社會分工日益發(fā)展的中，房地產開發(fā)在規(guī)劃設計階段，通過三公的原則（公升、公平、公正）招標應擇優(yōu)選專業(yè)的物業(yè)管理服務公司介入項目規(guī)劃設計就得尤為重要。
6建筑工程開發(fā)、規(guī)劃設計與施工管理之間的相互協調
房地產開發(fā)經營中的工程管理包括有上述的規(guī)劃、開發(fā)、施工和物業(yè)這四個管理，如此可見想要完成一項成功的工程項目就必須把這四個方面的管理都做得出色方能夠實現。然而，對于這四個管理內容之間互相協調，并使其相互促進、合作是開發(fā)企業(yè)的協調重要內容之一。
房地產開發(fā)中的建筑設計與施工的分離有利各自專業(yè)化水平的提高；但是設計與施工的分離也帶來了很多問題。如，設計師并不清楚施工工藝，從而使設計方案施工難，直接影響項目建設的成本和進度；又或者施工單位經驗有所不足，不太懂建筑設計，未能“按圖施工”。為了解決這類問題，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實用的管理方法。
其次，發(fā)開商或施工單位的工程管理部門未能和設計單位溝通達成理解和協調，不少建筑竣工后和劃設計都不太一致。那么可施工性研究的實施以及設計的正確施工都因要其備以下幾點要素：
(1)房地產開發(fā)企業(yè)的強力支持。作為投資商，開發(fā)商該把可施工性研究及設計的研究放在相當重要的位置上，即在規(guī)劃設計之初、規(guī)劃設計完成以及施工完成的時候召集設計人員、施工人員、相關專家以及本企業(yè)的組織者、叻、調人員定期召殲研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標。
(2)盡早實施。在項目的早期，項目決策的成本很少，這些決策卻能夠對項目的整體成本產生重要影響，可施上性研究的對工程造價的影響從規(guī)劃階段、設計階段劍施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢，產生的效益也是如此。的施罔紙及設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應該盡早參與到規(guī)劃設計的可施工性研究中去，而其中開發(fā)商更加要做好前期的項目決策。
(3)持續(xù)開展研究。其一，可施工性研究強淵在項幾實施的全過程中進行系統(tǒng)的研究，充分發(fā)揮相關人員的知識和經驗。即可施工性研究和設計研究成為項口總體規(guī)劃的一部分。其二，實習“知識管理”，即通過計劃和總結，將研究過拌中的經驗和教訓很好地紀錄和升華，將業(yè)務流程中無序的知識進行系統(tǒng)化管理，使之成為“可利用再生資源”，實現知識共享和再利用。
7結語
由上所述，從中可以看出房地產開發(fā)項目工程管理并非是個簡單的系統(tǒng)工程．如需進一步要優(yōu)化房地產開發(fā)的項目管理，就必須在項目規(guī)劃前必須做好前期調研．并且不斷完善工程項目管理的制度和機制，對房地產開發(fā)前、開發(fā)中、開發(fā)后進行全程動態(tài)控制，只有著眼于存在的問題，才能更好地加強和改善房地產開發(fā)工程項目管理，從而促進項目管理經濟、社會、生態(tài)效益的綜合化和最優(yōu)
化，推動房地產企業(yè)走上更加完善的成長之路。
注：文章內所有公式及圖表請用PDF形式查看。
遼公網安備 21020302000024號工信部備案號: 遼ICP備15011726號-5
