萬科房地產(chǎn)調(diào)研分析大綱.doc

萬科房地產(chǎn)調(diào)研分析大綱 ，萬科的成功,你懂的!。
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目錄
一、萬科集團(tuán)簡介 3
1、萬科集團(tuán)簡介 3
2、萬科發(fā)展歷程 3
二、萬科房地產(chǎn)項目分析 4
1、萬科網(wǎng)絡(luò)布局分析 4 1）、萬科全國城市布局原則分析： 6 2）、萬科區(qū)域城市布局原則分析： 7 3）、萬科全國城市布局開發(fā)順序： 7 4）、萬科項目網(wǎng)絡(luò)分布分析： 9
2、萬科產(chǎn)品系列 10 1）、金色家園系列，提供位于城市中的住宅 10 2）、城市花園系列，提供位于城郊的住宅 11 3）、四季花城系列，提供位于郊區(qū)的住宅 12 4）、TOP系列，提供位于稀缺地段或占有稀缺景觀資源的住宅 13
3、萬科市場細(xì)分分析 14
4、萬科標(biāo)準(zhǔn)化分析 15
5、萬科物業(yè)管理模式分析 16
三、萬科可供我司借鑒的地方 17
1、網(wǎng)絡(luò)布局方面總結(jié) 17 1）、重點發(fā)展三大區(qū)域 17 2）、拓展一線城市布局 17 3）、順勢向
二、三級市場滲透 17
2、萬科產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化模式 17
3、萬科物業(yè)管理模式 18
一、萬科集團(tuán)簡介 　　
1、萬科集團(tuán)簡介 　　萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。
2008年萬科完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實現(xiàn)銷售金額478.7億元，結(jié)算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。
　　萬科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。
至2008年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點的31個城市。
當(dāng)年共銷售住宅42500套，在全國商品住宅市場的占有率從2.07%提升到2.34%，其中市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山9個城市排名首位。
　　
2、萬科發(fā)展歷程 　　萬科成立之初名叫"深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心"，業(yè)務(wù)較為多元化。
　　1988年11月，萬科進(jìn)行了歷史性的股份化改造，正式更名為"深圳萬科企業(yè)股份公司"；12月，萬科公開向社會發(fā)行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元。
股份制改造完成之后，萬科選擇了多元化和跨地域的擴(kuò)張之路，并于同年通過高價競爭正式介入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
　　1991年1月29日，萬科A股在深圳證券交易所掛牌交易；同年6月，萬科通過配售和定向發(fā)行新股2,836萬股，集資人民幣1.27億元，開始發(fā)展跨地域房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；同年，萬科提出了"人才是萬科的資本"，奠定了萬科企業(yè)文化的基調(diào)。
　　1992年底，上海萬科城市花園項目正式啟動，大眾住宅項目的開發(fā)被確定為萬科的核心業(yè)務(wù)。
　　1993年3月，萬科發(fā)行4,500萬股B股，該股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市，開始確定戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)調(diào)整，走專業(yè)化道路。
B股募股資金45,135萬港元，主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)進(jìn)一步突顯。
12月，更名為"萬科企業(yè)股份有限公司"。
　　2000年初，萬科增資配股募集資金人民幣6.25億元，陸續(xù)投資于深圳、上海及北京的住宅項目及零售業(yè)務(wù)，萬科實力進(jìn)一步增強。
年底，華潤集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)公司成為
第一大股東，持有的萬科股份占萬科總股本15.08%。
　　2001年，萬科將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72%的股份轉(zhuǎn)讓予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司。
　　2003年，萬科進(jìn)入廣州、中山、大連、鞍山房地產(chǎn)市場，初步形成"3+X"的