2011年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》考點資料(25).doc

2011年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》考點資料(25).doc
2009年房地產(chǎn)估價師考前輔導(dǎo)精講班 《房地產(chǎn)估價案例與分析》 2007年《房地產(chǎn)估價案例與分析》真題及答案-1
一、問答題（共3題，每題10分。
請將答案寫在答題紙對應(yīng)的括號內(nèi)） （一）李某有一處房產(chǎn)，其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積300，用途為住宅，土地為出讓使用權(quán)，土地使 用期限至2060年9月30日。
李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營，于2006年6月以3000元/的價格將 其賣給張某。
由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該房地產(chǎn)的抵押價值， 估價結(jié)果為2300元/。
請問：
1．張某認為該估價結(jié)果偏低，你認為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合理性？
2．2007年9月該房層被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)受 拆遷人委托進行拆遷估價，估價結(jié)果為2800元/。
張某認為該估價結(jié)果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近 商鋪的補償單價為4000元/。
你認為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合理性？ 標準答案：來源建設(shè)工程教育網(wǎng)
一、問答題 （一）答：
1．理由如下：
（1）兩者的時點不同。
（或：市場狀況發(fā)生變化、或?qū)嵨餇顩r發(fā)生變化、或區(qū)位狀況發(fā)生變化、或剩 余使用年限不同）（2分）來源建設(shè)工程教育網(wǎng)
（2）兩者的價值類型不同。
轉(zhuǎn)讓價格為市場實際成交價格，抵押價值為正常市場價格扣減法定優(yōu)先受償款 后的價值。
（1分）
（3）對用途的界定可能不同。
（1分）抵押價值是按法定用途住宅進行評估的價值，或轉(zhuǎn)讓價有可能考慮該住 宅可作為商業(yè)用途對價值的提升。
（1分）（共2分） （4）成交價格與交易情況有關(guān)。
估價結(jié)果是客觀合理價格，兩者差異很正常。
（1分）
2．理由如下：來源建設(shè)工程教育網(wǎng) 第 1頁 共 4頁
（1）兩者的時點不同。
（1分）